Bungalow-Grundriss 110 m²: 3 oder 4 Zimmer im Vergleich
Grundstückssuche & Preise
Morgens ohne Treppe in die Küche, mit wenigen Schritten auf die Terrasse und später kurze Wege zwischen Schlafzimmer und Bad: Ein Bungalow kann vieles vereinfachen. Wenn Sie dafür im Rhein-Main-Gebiet bauen möchten, entscheidet das Grundstück allerdings früh über die Möglichkeiten. Passt der breite Baukörper? Bleibt genug Garten? Und stimmt das Budget noch, wenn Kaufnebenkosten und Außenanlagen hinzukommen?
Dieser Ratgeber betrachtet Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt sowie ausgewählte Umlandkreise in Hessen und Rheinland-Pfalz. Der bayerische Teil der Metropolregion bleibt außerhalb der Betrachtung. Sie erfahren, wie Sie Suchräume eingrenzen, Grundstückspreise prüfen und ein vollständiges Baubudget aufstellen. Recherchestand ist der 16. September 2026.
Beginnen Sie mit Ihren täglichen Wegen. Wer in Frankfurt arbeitet, muss einen Bauplatz anders bewerten als jemand mit Arbeitsplatz in Darmstadt oder überwiegendem Homeoffice. Ein größerer Suchradius erweitert die Auswahl, garantiert aber keinen günstigeren oder geeigneteren Bauplatz.
Für die folgenden Suchräume gibt es keine einheitliche, bungalowbezogene Bestandsstatistik. Die Tabelle beschreibt deshalb Suchansätze und Prüfbedarf, keine Rangliste aktueller Verfügbarkeit. Das Preisniveau sollten Sie jeweils für den konkreten Ortsteil und die passende Bodenrichtwertzone prüfen.
Suchraum | Ansatz für die Grundstückssuche | Im Alltag und vor Ort prüfen |
Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden und Mainz | Baulücken und Altbestand einbeziehen; Grundstückspreis mit dem tatsächlich nutzbaren Baurecht vergleichen | Baufenster, Nachbarbebauung, Gartenprivatsphäre und Nahversorgung |
Main-Taunus-Kreis und Kreis Offenbach | Einzelne Ortsteile statt pauschal den gesamten Kreis vergleichen | Weg zum Bahnhof, Tür-zu-Tür-Fahrzeit, Fluglärm je Lage |
Groß-Gerau und Darmstadt-Dieburg | Suchorte nach Arbeitsplatz und Bahnverbindung auswählen | Rhein- und Mainnähe, Grundwasser, Lärm sowie letzte Strecke vom Bahnhof |
Wetteraukreis und Main-Kinzig-Kreis | Weiter entfernte Ortslagen und kommunale Angebote ergänzen | Taktung am Abend, Schulen, Einkauf, Hanglage und Erschließung |
Mainz-Bingen | Ortslagen mit passenden Verbindungen nach Mainz vergleichen | Topografie, Wege über den Rhein, Ortsbildvorgaben und Versorgung |
Testen Sie zwei oder drei favorisierte Orte an einem normalen Werktag. Fahren Sie die Strecke zur Arbeit und gehen Sie zu Fuß zum Supermarkt. Für langfristiges Wohnen auf einer Ebene zählt auch, ob sich der Alltag später mit weniger Autofahrten organisieren lässt. Ein guter Grundriss gleicht eine unpassende Lage nur begrenzt aus.
Ein Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines entsprechend definierten Grundstücks innerhalb einer Zone. Er bezieht sich auf Merkmale wie Nutzung und Entwicklungszustand. Ein schmaler Zuschnitt, zusätzliche Erschließungskosten oder ein ungünstiger Hang können Ihr Grundstück davon unterscheiden. BORIS Hessen und das rheinland-pfälzische Bodenrichtwertangebot liefern dafür amtliche Ausgangspunkte.
Der Angebotspreis ist dagegen die Forderung des Verkäufers. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis entsteht erst beim Verkauf. Gutachterausschüsse werten Kaufverträge aus und veröffentlichen daraus Marktdaten; Inserate allein belegen kein erzieltes Preisniveau.
Ein konkretes Beispiel macht den Unterschied deutlich: Ein Maklerangebot in Büdingen nennt am Abrufdatum 16. September 2026 für 1.376 m² Grundstück 375.000 Euro. Das entspricht rechnerisch rund 273 Euro je Quadratmeter, ohne Erwerbsnebenkosten. Laut Exposé geht die Fläche nach etwa 30 Metern in einen Hang zum Seemenbach über. Es handelt sich um einen Angebotspreis für dieses Einzelobjekt, weder um einen Ortsdurchschnitt noch um einen Nachweis der Bungalow-Eignung. Verfügbarkeit und Angaben müssen beim Anbieter bestätigt werden.
Vergleichen Sie deshalb nicht nur Euro je Quadratmeter. Stellen Sie zusätzlich gegenüber, wie viel Haus, nutzbarer Garten und Erschließungsaufwand Sie für den Gesamtpreis erhalten. Ein großer, teilweise schwer nutzbarer Bauplatz kann für Ihren Entwurf weniger geeignet sein als ein kleineres, ebenes Grundstück.
Kommunale Grundstücksangebote sind ein guter Ausgangspunkt. Fragen Sie bei Liegenschaftsamt oder Gemeinde nach Verkaufsflächen, Vergabekriterien und Bewerbungsfristen. Prüfen Sie mögliche Bauverpflichtungen und Bindungen. Ein Platz auf einer Interessentenliste ist noch keine Zusage.
Grundstücksportale helfen, Suchaufträge für mehrere Orte anzulegen. Filtern Sie nach tatsächlichem Bauland und achten Sie darauf, ob Angebote an einen Hausanbieter gebunden sind. Günstige Garten- oder Freizeitflächen sind kein Ersatz für ein bebaubares Wohngrundstück. Lokale Makler können die Suche ergänzen; Provision und Leistungsumfang gehören vorab geklärt.
Baulücken und Grundstücksteilungen eröffnen weitere Möglichkeiten. Bei einem rückwärtigen Grundstück müssen aber Zufahrt, Leitungen und erforderliche Rechte dauerhaft gesichert sein. Die Teilung allein schafft kein passendes Baurecht. Altbestand kann eine interessante Lage zugänglich machen, bringt jedoch zusätzliche Fragen zu Abbruch, Schadstoffen, Entsorgung und Neubebauung mit sich.
Bitten Sie bei ernsthaftem Interesse früh um Lageplan, Planungsrecht und Informationen zur Erschließung. Lassen Sie einen einfachen Entwurf auf das Grundstück setzen, bevor Sie sich auf einen Kauf festlegen. Ein ansprechendes Exposé ersetzt diese Machbarkeitsprüfung nicht.
Für einen Bungalow mit 130 m² Wohnfläche lässt sich keine allgemeingültige Mindestgrundstücksgröße nennen. Die Wohnfläche umfasst nicht die gesamte Fläche, die das Gebäude auf dem Grundstück beansprucht. Außenwände und die konkrete Konstruktion kommen hinzu; auch überdachte Bereiche sind gesondert zu prüfen.
Ein vereinfachtes Modell: Angenommen werden 130 m² Wohnfläche und 160 m² Gebäudegrundfläche. Bei 600 m² maßgeblicher Grundstücksfläche und einer Grundflächenzahl von 0,3 ergeben sich rechnerisch 180 m² zulässige Grundfläche. Das Haus liegt zunächst darunter. Ob der Entwurf zulässig ist, hängt zusätzlich von Baufenster, Abständen und weiteren Festsetzungen ab. Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen müssen bei der Flächenprüfung ebenfalls berücksichtigt werden. § 19 BauNVO regelt hierzu Anrechnung und mögliche Überschreitungen; der Bebauungsplan kann abweichen.
Ein schmaler Bauplatz kann trotz ausreichender Fläche ausscheiden, wenn nach den erforderlichen Abständen zu wenig Breite bleibt. Bei einem Winkelbungalow muss zudem die Terrasse sinnvoll ausgerichtet werden können. Planen Sie Stellplätze, Mülltonnen, Fahrräder und den Zugang gleich mit. Erst der maßstäbliche Lageplan zeigt, ob ein gemütlicher Garten übrig bleibt oder überwiegend Restflächen entstehen.
Die folgenden Rechnungen zeigen den Einfluss des Grundstücks. Sie sind frei gewählte Planungsmodelle, keine Angebote, Marktmittelwerte oder bestätigten Preise bestimmter Gemeinden. Beide Szenarien liegen in Hessen, umfassen 600 m² Grundstück und denselben kompakten Bungalow mit 130 m² Wohnfläche ohne Keller. Angenommen werden einmal 450 und einmal 900 Euro Grundstückspreis je Quadratmeter.
Der Hausansatz von 350.000 Euro umfasst hier Bodenplatte, Gebäudehülle, Dach, Fenster, Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Lüftung, Elektro- und Sanitärinstallation sowie fertige Oberflächen einschließlich Bodenbelägen und Malerarbeiten. Planung und Nachweise stehen gesondert in der Tabelle. Erdarbeiten, Anschlüsse und Außenanlagen sind ebenfalls separat angesetzt. Alle Ansätze verstehen sich als Endbeträge einschließlich gegebenenfalls anfallender Umsatzsteuer.
Kostenposition | Szenario A | Szenario B |
Grundstück mit 600 m² | 270.000 € | 540.000 € |
Grunderwerbsteuer Hessen mit 6 % | 16.200 € | 32.400 € |
Notar und Grundbuch für den Erwerb, Modellansatz 2 % | 5.400 € | 10.800 € |
Maklerprovision, provisionsfreier Erwerb angenommen | 0 € | 0 € |
Hausbau im beschriebenen Umfang | 350.000 € | 350.000 € |
Planung, Statik, Nachweise und Genehmigung | 25.000 € | 25.000 € |
Vermessung, Bodengutachten, Baustrom, Bauwasser und Versicherungen | 10.000 € | 10.000 € |
Hausanschlüsse | 18.000 € | 18.000 € |
Erdarbeiten und Bodenentsorgung | 25.000 € | 25.000 € |
Terrasse, Wege, offene Stellplätze, Einfriedung und Garten | 35.000 € | 35.000 € |
Küche und Umzug | 20.000 € | 20.000 € |
Bauzeitfinanzierung einschließlich Grundschuldkosten | 10.000 € | 10.000 € |
Reserve | 45.000 € | 45.000 € |
Gesamtbudget | 829.600 € | 1.121.200 € |
Die Differenz beträgt 291.600 Euro. Davon entfallen 270.000 Euro auf das Grundstück und 21.600 Euro auf die erhöhten Erwerbsnebenkosten. Alle übrigen Ansätze bleiben für den Vergleich unverändert. In einer realen Finanzierung können gerade die Zinskosten unterschiedlich ausfallen.
Vorausgesetzt sind eine bezahlte öffentliche Erschließung, normaler Baugrund und kein Abbruch. Offene Erschließungsbeiträge, aufwendige Gründungen, Schadstoffentsorgung, Garage, Photovoltaik und weitere Sonderausstattung sind nicht enthalten und gegebenenfalls zusätzlich anzusetzen. Die Reserve ersetzt keine Kalkulation bereits bekannter Mehrkosten. Laufende Kreditkosten nach Fertigstellung und spätere Betriebskosten gehören in eine separate Haushaltsrechnung.
In Hessen gelten 6 Prozent Grunderwerbsteuer, in Rheinland-Pfalz 5 Prozent. Bei isoliert betrachtetem Grundstückskauf für 270.000 Euro sind das 16.200 beziehungsweise 13.500 Euro. Die Modellrechnungen unterstellen einen unabhängigen Grundstückserwerb; bei einem einheitlichen Erwerbsgegenstand können auch Baukosten in die Bemessungsgrundlage einfließen. Lassen Sie die Vertragskonstellation vorab steuerlich prüfen.
Der Notar- und Grundbuchansatz von 2 Prozent ist eine Budgetannahme, keine pauschale Gebührenregel. Grundschuldkosten sind hier ausschließlich im Finanzierungsposten enthalten. Ebenso ist „schlüsselfertig“ kein ausreichender Preisvergleich: Markieren Sie in jeder Leistungsbeschreibung, ob Planung, Bodenplatte, Erdarbeiten, Anschlüsse und Innenausbau enthalten sind. Übernehmen Sie jede Position nur einmal ins Gesamtbudget.
Ob ein Bungalow gebaut werden darf, richtet sich nach dem konkreten Planungsrecht. Ein qualifizierter Bebauungsplan legt wesentliche Rahmenbedingungen fest. Ohne entsprechenden Plan kann innerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile das Einfügen in die nähere Umgebung maßgeblich sein. Dachform, Gebäudehöhe, Baugrenzen und mögliche Vorgaben zur Geschossigkeit sollten Sie deshalb früh prüfen.
Die Bauaufsicht erläutert das Verfahren; eine Bauvoranfrage kann verbindliche Antworten auf bestimmte Fragen des Vorhabens liefern. Sie ersetzt weder die Untersuchung des Bodens noch sämtliche späteren Genehmigungsprüfungen. Für Abstandsflächen und Verfahren gelten in Hessen und Rheinland-Pfalz unterschiedliche Landesbauordnungen. Übertragen Sie Aussagen zu einem hessischen Grundstück nicht ungeprüft auf einen Bauplatz bei Mainz.
Grundbuch und Baulastenverzeichnis behandeln unterschiedliche Rechte und Verpflichtungen. Lassen Sie beides prüfen, insbesondere bei geteilten Grundstücken und gemeinsamen Zufahrten. Vermessungsfachleute klären Grenzen und Höhen. Ein geotechnisches Gutachten untersucht die Voraussetzungen für Gründung und Erdarbeiten; Altlasteninformationen sind zusätzlich bei der zuständigen Behörde einzuholen.
Lageabhängig kommen Fluglärm, Grundwasser und Überflutungsrisiken hinzu. Das Umwelt- und Nachbarschaftshaus bietet Informationen zum Fluglärm rund um Frankfurt. Für Hessen stellt das HLNUG unter anderem Starkregeninformationen bereit. In Rheinland-Pfalz sollten Sie die entsprechenden Landes- und kommunalen Karten heranziehen. Karten helfen bei der Vorauswahl; eine einzelne ruhige Besichtigung oder ein unauffälliger Kartenausschnitt beweist keine dauerhafte Risikofreiheit.
Ein kompakter rechteckiger Baukörper und ein gut abgestimmter Flächenbedarf erleichtern die Kostenkontrolle. Prüfen Sie, ob das Gästezimmer zugleich als Arbeitszimmer dienen kann und wie viel Verkehrsfläche wirklich nötig ist. Ein kleinerer Entwurf kann außerdem mehr Grundstücke nutzbar machen.
Die Kellerentscheidung gehört an den Anfang. Ohne Keller brauchen Haustechnik, Vorräte und Abstellflächen einen verlässlichen Platz im Erdgeschoss oder in zulässigen Nebenanlagen. Sparen Sie diese Flächen nicht einfach aus dem Plan. Ebenso bedeutet ebenerdiges Wohnen noch keine Barrierefreiheit: Schwellen, Türbreiten, Bewegungsflächen und der Zugang vom Stellplatz müssen dazu passen.
Ein weiterer Suchradius kann den Grundstücksansatz verändern. Rechnen Sie dann zusätzliche Fahrten, möglicherweise ein zweites Auto und Ihre Zeit mit ein. Vergleichen Sie die monatliche Gesamtbelastung. Den günstigeren Kaufpreis sehen Sie sofort; die Folgen einer ungünstigen Lage begleiten Sie deutlich länger.
Ein belastbarer Gesamtpreis erfordert ein konkretes Grundstück und eine definierte Bauleistung. Die beiden Planungsmodelle dieses Artikels ergeben 829.600 und 1.121.200 Euro. Diese Beträge sind keine regionale Preisspanne; andere Flächen, Ausstattungen und Grundstücke können deutlich abweichen.
Orientieren Sie sich an Ihrem Arbeitsplatz und den Verkehrsverbindungen. Teile der Wetterau, des Main-Kinzig-Kreises, von Darmstadt-Dieburg oder Mainz-Bingen können zusätzliche Suchmöglichkeiten bieten. Prüfen Sie jeden Ort separat auf Preise, tatsächlich angebotene Bauplätze und Alltagstauglichkeit.
Das hängt von Baukörper, Zuschnitt und Baurecht ab. Die im Beispiel verwendeten 600 m² sind eine Annahme. Ein maßstäblicher Entwurf muss zeigen, ob Haus, Abstände, Stellplätze und Freiflächen tatsächlich passen.
Nein. Baurecht für Wohnnutzung bedeutet nicht automatisch, dass jede Hausform zulässig ist. Maßgeblich sind die örtlichen Festsetzungen beziehungsweise die rechtlichen Anforderungen an das konkrete Vorhaben.
Sie helfen, den Bodenwert einer Lage einzuordnen. Prüfen Sie Stichtag, Nutzungsart und Merkmale des Richtwertgrundstücks. Der Wert allein beschreibt weder die individuelle Bebaubarkeit noch den ausgehandelten Kaufpreis.
Das kann passen, wenn Lage und Gesamtaufwand stimmen. Stellen Sie Kaufpreis, Abbruch, Schadstoffsanierung und Neubaukosten einer Alternative gegenüber. Klären Sie außerdem, ob nach dem Abbruch der gewünschte Neubau zulässig ist.
Achten Sie besonders auf Erdarbeiten, Entsorgung, Hausanschlüsse, Vermessung, Außenanlagen, Bauzeitfinanzierung und Küche. Bei einem rückwärtigen Bauplatz können längere Leitungen und die Herstellung der Zufahrt hinzukommen.
Entwickeln Sie zunächst Raumprogramm und Budget, während Sie Grundstücke suchen. Passen Sie den Entwurf anschließend an einen konkreten Bauplatz an. Die Machbarkeit sollte vor dem verbindlichen Grundstückskauf ausreichend geklärt sein.
Vergleichen Sie auf bungalow-bauen.de unterschiedliche Bungalowkonzepte und halten Sie Ihren Flächenbedarf fest. Mit einem klaren Raumprogramm, einem geprüften Bauplatz und einem vollständigen Budget können Sie den nächsten Planungsschritt gezielt angehen.
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